北京二手房市场卖多买少 学区户型涨降纠结

“你发现了嘛，最近卖房的着急，买房的不急了，恐慌购房潮应该过去了吧。”尽管由于惯性，房价目前还在高位徘徊，但很多人都从二手房市场透露出的一些细节和迹象，感受到市场在降温。

声音

房价近期很难涨了

“有一部分房主觉得现在的价格可以了，小孩大了，留着学区名额也没用，租着费心，不如趁着价高卖了；还有一部分是为了改善居住环境，去郊区买大房子。”对于最近市场房源多了，链家地产金融街店高级经理焦更亮也说，最近房主卖房确实比较积极。

“金融街学区是西城最好的学区之一，有北京最好的小学实验二小、实验中学，相对弱一点儿的学校在全市也算是中等水平的，另外，这个区域还有不少银行总部，所以，这里的房子一直需求量很大，房价上涨得也很快。昨天，我们谈好的一个单子，面积小点儿，单价已经14.9万元了。”焦更亮介绍。

“因为房价高，卖房的多了，但成交量并没有随之上涨，4月份以来，成交量还少了。”焦更亮解释，着急落户的，都提前买了；不着急的，对目前的房价需要一段时间观望和消化。尽管如此，有七八年学区房买卖经验的焦更亮认为：“现在房价虽然已经很高了，上涨空间不大，但短期内要想把学区房的价格降下来，也很难。”

迹象1

部分房主退租卖房

“搬家太烦人，一想，我就要疯了。”最近，一直在西单附近租房的范女士被房东正式通知：“因为家里着急用钱，要卖房，房子不租了。”可现在距离范女士的租房到期日还有近3个月。据了解，经过一轮房价上行，目前，房价已经到达一个阶段性高位，一些房主认为现在是“史上最佳卖房期”，不惜悔约退租，把手头的房子卖掉变现。

“我在这儿租了5年了，房租从3800元涨到了6300元，一直没听说什么人卖房，但最近半年我都听说3户卖房了，我的房东也动心了。”范女士突然意识到，最近楼里房东卖房的多了。

范女士所租的小区是北京实验二小的学区房。“户型都不大，多数是50多平方米的小二居，听说现在能卖到14万元一平方米了，一套房能卖700多万元，即使房租6500元，租100年也租不出这个价儿呀。”范女士一算账，对楼里房东集中卖房也能理解了。

“我们房东上个月就和我念叨过这事儿，但可能还在犹豫，扭扭捏捏地没有明说。最近不是传银行信贷收紧嘛，估计房东怕价格回调，上周末专门过来一趟，和我说，她外孙子想出国留学，着急用钱，要把这套房卖了。但我知道，她家经济条件还可以，不愁孩子留学的钱。”范女士一听，就挺不高兴的。

房东也觉得不好意思，毕竟合同没到期嘛，所以，给了范女士半个月的找房期，还免她2个月的租金。“房主还是合适呀，1万多块钱和700多万元比起来，也就毛毛雨了。”

迹象2

好房源也拿出来卖了

“育翔学区房，满五年唯一住房带名额，户口随时可迁走，97平方米，报价960万元可谈。”不久前，高女士的微信里收到中介这样一条“优质学区房”的出售信息，中介还特别提醒她，最近，这边儿卖房的房主虽然挺多的，但基本是五六十平方米的小户型，这样南北通透、楼层又好的大户型出房的很少。

“我倒不觉得这样的房源有多稀缺，最近，我收到好几条这样‘优质房’信息。”高女士淡然地说。

“新风南里新上房源，78平方米大二居，房主诚心出售。”“24号院小白楼终于出房了，80平方米带露台。”……曾经在中介公司做过买房登记的高女士，在微信里随便一翻，就找出很多这样的房源信息。

“都说现在卖房合适，真看出来了，很多房源的户型、朝向、楼层都是小区里最好的，以前房主都当传家宝似地捂着不卖，只租不售，现在都拿出来卖了。”高女士明显感觉到，最近，市场上“好房”多了。

迹象3

买房人下不了决心问“高参”

按说买房是一个家庭自己的私事儿，但因为现在房价处于历史高位，很多人担心价格回调，在出手前，内心充满各种徘徊、纠结，于是纷纷求助于哥们儿、闺蜜、同事、同学、亲戚……如果不咨询一遍，就觉得不踏实。可增加了“咨询”这个环节后，无形中拉长了成交周期，有的咨询着咨询着，就把这事儿拖黄了。

“我们最近看了六七套了，有1套觉得还行，但拿不准现在买会不会成了‘接盘侠’，你帮看看？”小许夫妇最近有点儿闲钱，没有更好的投资渠道，又担心拿在手头贬值，就想把它当首付，贷款买一套300万元左右房子来投资，好不容易看好了南三环的一套，两个人心里又开始犯虚，谁都不敢拍板定下来，于是，各自在微信中咨询“高参”。

有的说，你从坐地铁就能看出来，北京外来人口太多，短期内，需求肯定降不下来，而北京的供地越来越少，房价上涨可能会暂缓，但涨上来肯定不容易降；有的说，现在房价刚涨上了，正是高点，不可能再涨了，如果不着急用房，可以等等看；还有的说，现在买房也可以，但不能买南三环，应该买西三环和北三环，这两个区域相对升值空间更大一些……

左一言，又一语，小许夫妇听着都觉得有道理，不知听谁的好了，所以，一个多月了，又看了几套房，现在还没定下来买哪儿。

数据1

四月二手房网签降17%

链家市场研究部的监测数据显示，4月全市二手住宅网签量环比下跌17.6%。其中，东城区、西城区、朝阳区、海淀区、通州区、昌平区、顺义区、大兴区环比跌幅均在20%以上。石景山区跌幅14.9%，门头沟区环比下降3.7%。房山区、亦庄开发区、丰台区成交量小幅上涨，涨幅分别为2.9%、5.5%和6.5%。

各区网签量大幅下降的原因有两个方面：一是年后至3月底，市场火爆，成交量大幅上升，导致交易量集中，交易流程速度放缓。在一定程度上影响月度成交量；同时，由于网签集中，滞后期延长，因此网签量的下跌幅度有一定的夸大。市场实际成交量仍高于2015年月度平均成交水平。二是由于深圳、上海限购政策出台，对市场参与者的心理预期产生影响，观望情绪滋生。全市二手住宅市场成交量4月份整体呈下降趋势，部分地区上涨，主要是因为网签进度延迟。

进入5月份， 5月2日至5月8日的第一周，北京市二手住宅成交3857套，网签量环比下降43.3%。主要是受五一假期的影响，加之春节后需求的大幅释放和近期入市需求的持续减少，使得网签规模有较大幅度的下滑。但受成交结构因素影响，5月第一周，北京市二手住宅成交均价为40667元，环比有1.7%的涨幅。

数据2

双限首周通州商住楼仅签8套

据亚豪君岳会统计，通州“双限”后，商住楼仅签约8套。亚豪机构副总经理高姗分析认为，最近两周成交的快速下滑，主要是受到通州住宅与商务型公寓双双限购的影响。据亚豪君岳会统计数据显示，通州居住类产品“双限”后的首周，仅成交商品住宅104套，其中商住产品的销量不过区区8套。

在通州成交探底的同时，需求的外溢使得周边大兴、朝阳两个区域成交量出现明显上涨，其中大兴区上周成交283套，市场占比18%，居各区县之首，相比此前一周上升了4个百分点；朝阳区上周共成交160套，市场占比环比上升5个百分点。

高姗预测，通州房产投资之门的全面关闭，使得这轮由通州商住引发的成交快速爆发之势正式终结，而在今后一段时间内，在没有爆发性因素出现的前提下，北京整体住宅市场成交将趋于稳定。